Dando continuidade à série de artigos que abordam o Direito de Vizinhança: “Parte Geral” (Edição 1) e “Árvores Limítrofes, Passagem Forçada e Passagem de Cabos e Tubulações” (Edição 2), passamos então a abordar nesta edição os dois próximos institutos do Direito de Vizinhança, denominados “Das Águas”, e, “Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem”.
Com previsão legal no Capítulo V, Seção V do Código Civil Brasileiro o aludido instituto “Das Águas” tem por objetivo coibir a interferência das águas (comuns) em propriedades vizinhas, sejam elas contíguas ou não.
Para compreendermos de uma forma simples e objetiva o que é estabelecido pelo legislador, se faz necessário observar qual a origem das águas que estão causando divergência entre as propriedades vizinhas e seus proprietários. Ou seja, se são águas pluviais (aquelas que provêm da chuva), ou se são águas fluviais (aquelas que são oriundas de rios).
Depois de identificada a origem das águas, deve-se então observar um preceito legal básico que estabelece que o proprietário anterior, ou seja, aquele proprietário que primeiro recebe essas águas em sua propriedade, não deverá interferir no curso natural delas.
Em se tratando de águas pluviais, essas deverão percorrer seu curso natural a partir da sua origem até o solo; e uma vez no solo a água deverá continuar seu curso natural de escoamento.
Obras que venham a interferir no fluxo natural das águas pluviais só serão permitidas se tiverem por objetivo o seu reaproveitamento, ou que as conduzam continuamente até o solo.
Ainda em relação ao fluxo natural das águas da chuva, devemos observar que são proibidas por força de Lei obras que impeçam com que a água uma vez no solo siga seu curso natural impedindo que ela corra sucessivamente propriedade após propriedade.
Ou seja, em hipótese alguma o vizinho que tem a obrigação de receber essas águas poderá criar algum tipo de obstáculo de forma que elas venham a acumular em uma determinada propriedade.
Caso isso ocorra, o dono da propriedade prejudicada poderá pleitear que as obras que estão bloqueando o escoamento da água sejam imediatamente desfeitas e ainda terá direito à indenização material por eventuais danos que vier a sofrer em decorrência do acúmulo dessas águas na propriedade vizinha.
Quando se trata de águas fluviais, essas poderão ser utilizadas para suprir necessidades vitais. Porém, o vizinho que primeiro recebe e passa a utilizá-las deverá fazer de forma racional, sem interferir na qualidade, na quantidade e no fluxo dessas águas.
Entende o legislador que o vizinho posterior (seguinte) tem o direito a essas águas com a mesma qualidade e quantidade que o vizinho anterior, ou seja, sem que elas estejam poluídas. Portanto, ideais para seu consumo da mesma forma que estavam próprias para o consumo do vizinho anterior.
Caso um vizinho, ao se utilizar das águas fluviais, vier a poluí-las, deverá então, por força de lei, recuperar a qualidade das águas e poderá ser obrigado a indenizar eventuais danos que as demais propriedades e proprietários ribeirinhos venham a sofrer em decorrência da qualidade das águas, agora poluídas e impróprias para o consumo dos demais vizinhos que as utilizavam como forma de subsistência.
Já em relação ao fluxo e ao volume das águas fluviais, caso um proprietário que esteja às margens, ou próximo a um rio, e por uma questão única de subsistência precise utilizar de suas águas, então lhe será permitido construir canais ou aquedutos, para que se possa fazer a captação da água de forma a suprir suas necessidades vitais.
Ainda em relação às águas fluviais, o legislador regulamentou outra situação que contempla a propriedade que não está às margens do rio, mas próximo a este, e entre a sua propriedade e o rio existe uma terceira propriedade.
Caso a propriedade que não está às margens do rio precise captar a água deste para suprir suas necessidades vitais, poderá então fazê-lo através da construção de um canal ou de um aqueduto obrigatoriamente subterrâneo, passando pela propriedade vizinha. Ao construir deverá causar o menor impacto possível na propriedade vizinha.
Em contrapartida as demais propriedades têm a obrigação legal de suportar o ônus de ter essas obras passando pelo subsolo da sua propriedade, e não poderão se eximir dessa obrigação legal. Situação previamente regulamentada pelo Código Civil em “Passagem de Cabos e Tubulações” (vide edição 02, Revista Capital Jurídico).
Importante observar que caso se faça necessário à construção de um canal ou de um aqueduto além da obrigatoriedade dessas obras serem subterrâneas há de observar mais duas obrigações legais inerentes à propriedade que vai fazer a captação da água junto ao rio.
A primeira delas diz respeito à obrigação de indenizar de forma prévia os proprietários que irão suportar o ônus de ter um canal ou um aqueduto passando pela sua propriedade e que possam vir a sofrer algum tipo de prejuízo.
Já a segunda imposição legal determina que o proprietário vizinho, ao fazer a captação da água do rio, não venha a causar, em hipótese alguma, prejuízos relevantes à agricultura, à indústria e ao escoamento de águas superficiais e/ou acumuladas, bem como à drenagem de terrenos.
Caso o proprietário que se viu obrigado a ter um aqueduto ou um canal passando pela sua propriedade, ainda que de forma subterrânea, vier a sofrer uma infiltração ou qualquer outro tipo de dano terá, então, direito à indenização material na mesma proporção do prejuízo que lhe foi causado.
O Código Civil ainda permite que caso uma terceira propriedade queira se aproveitar das águas superficiais oriundas do canal ou do aqueduto, poderá fazê-lo mediante pagamento de indenização ao dono destes e ao proprietário “prejudicado”.
Referida indenização, por força de lei, deverá ter o valor equivalente às despesas que seriam necessárias, para a condução das águas até essa outra propriedade.
Sempre importante lembrar que os custos de manutenção e conservação do canal ou do aqueduto são de responsabilidade da propriedade que está se servindo da água do rio para subsistir, ainda que estas estejam em propriedade alheia.
Dando continuidade ao conjunto de normas que regulamentam as relações entre propriedades e seus proprietários, nos deparamos com o direito que todo e qualquer proprietário tem de cercar a sua propriedade.
Direito esse denominado pelo legislador como “Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem”.
Referido instituto tem como objetivo social prevenir e até mesmo dirimir incertezas acerca dos limites da propriedade.
Talvez esse seja o conflito mais comum quando se trata de propriedades vizinhas limítrofes e seus proprietários.
Consiste no fato jurídico de que todo proprietário tem não só o direito de cercar a sua propriedade, mas também de demarcá-la e fazer valer um marco territorial que anteriormente e por algum motivo tenha se perdido.
Ao contrário do que pensamos, cercar a sua propriedade não significa necessariamente fazer um muro de concreto, essa demarcação poderá ser feita através de cercas vivas, de arame, de madeira e até mesmo através da construção de valas.
Independente da forma legal que se dê a demarcação das propriedades limítrofes, se o ato de demarcar ensejar em custas para a sua realização, então essas despesas deverão ser repartidas entre os proprietários vizinhos.
Caso o ato de demarcar seja realizado por algum vegetal (árvores ou plantas vivas) então um proprietário que deseja fazer a poda da cerca só poderá fazer, obrigatoriamente, mediante anuência do outro proprietário.
Porém o ato de demarcar uma propriedade pode ser outro que não seja simplesmente estabelecer limites territoriais, esse ato pode ser oriundo da necessidade de evitar que animais ultrapassem esses limites e venham a causar prejuízos para a propriedade vizinha.
Nesse caso a demarcação poderá ser legalmente exigida pelo proprietário que se sinta prejudicado ou esteja na eminência de sofrer algum prejuízo nessa situação.
Importante observar que se o motivo for impedir a passagem de animais então as despesas serão única e exclusivamente de responsabilidade do dono da propriedade que é também o proprietário dos animais.
É muito comum no ato de demarcar e criar cercas que surjam dúvidas e divergências acerca do real limite de cada propriedade e, se isso de fato ocorrer, cabe ao vizinho que se sentir prejudicado entrar com a ação pertinente.
Nesse caso, deverá ser proposta a ação demarcatória de propriedade, para que a partir de uma decisão judicial se proceda à definitiva demarcação das propriedades conflitantes.
Se no ato de demarcar os limites de cada propriedade surgir alguma dúvida em relação ao real limite de cada uma das propriedades envolvidas, deverá, então, ser adotada, inclusive judicialmente, a teoria da pré-ocupação.
Dessa forma valerá os limites impostos pela propriedade que tiver o registro mais antigo em cartório. Em não havendo registro mais antigo, então valerá os limites impostos pelo proprietário que comprovar ter a posse justa mais antiga, ou seja, aquela posse que não foi adquirida mediante violência, precariedade (quebra de confiança) ou de forma oculta.
Se não houver comprovação da posse justa mais antiga, então o terreno contestado deverá ser dividido em partes iguais e se ainda assim a divisão igualitária se tornar impossível então parte da propriedade contestada deverá ser acrescentada a uma das propriedades mediante a indenização a outra.
Robson Amaro é graduado em Ciências Sociais e Jurídicas pela Universidade Metropolitana de Santos, especializado em Direito Civil pela Escola Paulista de Direito, com MBA em Gestão e Marketing pela Universidade Gama Filho.